安定したアパート経営をするため、サブリース契約を締結する場合の注意点について教えてください。
相続対策を兼ねた土地活用として、遊休地にアパートを建築する予定です。アパート経営は今回が初めてであり、安定性を重視し、サブリース契約を締結したいと考えていますが、何か注意することはありますでしょうか。
サブリース契約を締結する場合には、契約期間中や契約更新の際に賃料が減額される可能性があること、契約更新拒絶又は中途解約される可能性があることにご注意ください。
2つの契約の大きな違いは、建物所有者から見た賃借人が違う点です。そのため、賃料が手元に届くまでの流れも異なります。
| 賃貸借契約 | サブリース契約 | |
|---|---|---|
| 賃借人 （＝賃貸借契約締結の相手方） |
入居者等 | サブリース業者 |
| 賃料 | 賃借人が賃貸人である建物所有者へ賃料を支払う。 | サブリース業者が転貸人として、入居者等の転借人と「転貸借契約」を締結し、賃料を受領。当該賃料の中から毎月定額の賃料を建物所有者へ支払う。 |
このようにサブリース契約は、「転貸借契約」と「家賃保証」の2つを組み合わせた契約形態といえます。
サブリース契約を検討される際には、以下の事項に留意する必要があります。
賃借人であるサブリース業者は、借地借家法第32条の規定により、賃料の減額請求ができます。ただし、国土交通省の標準契約約款によると、下記のいずれかに該当する場合に、建物所有者に対して減額請求をすることができるものとされており、たとえばサブリース業者の業績悪化や、空室の増加のみを理由とした減額請求はできないものとされています。
- ①土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により不相当となったとき
- ②土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により不相当となったとき
- ③近傍同種の建物の賃料に比較して不相当となったとき
賃貸人の立場としては、その請求を受け入れなければならないわけではありませんので、必ずしも減額になるとは限りませんが、当初の賃料が契約期間満了まで保証されるものではないことに、留意しておく必要があります。
サブリース業者は賃借人であり、一般の賃貸借契約と同様に、契約更新を拒絶することができます。また、賃貸借契約にて解約予告が定められている場合、サブリース業者は、その規定に基づき契約期間中に解約（中途解約）することもできます。
他方、賃貸人である建物所有者が契約更新を拒絶する場合、借地借家法第28条に規定する正当事由が必要となります。
したがって、建物所有者は、自己都合により契約更新を拒絶することは難しい一方で、サブリース業者から契約更新の拒絶、又は中途解約される可能性があることに留意しておく必要があります。
以上の留意点を考慮したうえで、サブリース契約の締結について、ご検討いただくことをお勧めします。
ご不明な点等ございましたら、お気軽に当事務所へお問い合わせください。
＜参考＞
国土交通省HP「賃貸住宅経営（サブリース方式）に関する契約を締結する前に」
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